Dalla lettura dell’APE ai fattori che incidono sui consumi, fino agli interventi utili per salire di classe.

Quando si acquista, si vende o si affitta un immobile, la classe energetica è diventata un’informazione sempre più importante. Permette di avere una prima indicazione sull’efficienza dell’edificio e di confrontarne la prestazione con quella di immobili simili.

La classe energetica è riportata nell’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica. È il documento che assegna all’edificio una classe dalla G alla A4, calcolata secondo criteri standard.

La classe non indica però quanto si spenderà effettivamente in bolletta e non basta, da sola, per scegliere quali interventi realizzare.

Una diagnosi energetica o uno studio di fattibilità permettono di individuare gli interventi più adatti e valutarne la convenienza.

Dalla classe G alla classe A4

Il sistema nazionale italiano comprende dieci classi energetiche. La classe G identifica gli edifici con le prestazioni più basse, seguita dalle classi F, E, D, C e B. La fascia A è suddivisa in A1, A2, A3 e A4, quest’ultima rappresenta il livello più elevato.

Un edificio in classe G presenta spesso un involucro poco isolato, dispersioni elevate e impianti datati. È una situazione frequente negli immobili costruiti prima dell’introduzione delle principali norme sul contenimento dei consumi, ma l’età non determina automaticamente la classe: anche un edificio datato può raggiungere buone prestazioni attraverso una riqualificazione progettata in modo organico.

Allo stesso modo, una classe elevata non dipende da una sola tecnologia. Involucro, impianti, sistemi di regolazione, vettori energetici e fonti rinnovabili contribuiscono insieme al risultato.

Come viene calcolato l’APE

L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato, che raccoglie e verifica i dati necessari. Il certificatore analizza le caratteristiche geometriche e costruttive dell’immobile, la qualità dell’involucro e le prestazioni degli impianti.

L’indicatore utilizzato per assegnare la classe è l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, indicato con la sigla EPgl,nren ed espresso in kWh per metro quadrato all’anno.

L’indice stima quanta energia primaria non rinnovabile è necessaria ogni anno, considerando un utilizzo standard dell’edificio, per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione e la produzione di acqua calda sanitaria. Negli edifici non residenziali sono considerati anche l’illuminazione, gli ascensori e le scale mobili.

Gas ed elettricità sono forme di energia diverse e non possono essere confrontate direttamente. Per questo, nel calcolo dell’APE, vengono ricondotte a un unico parametro di riferimento: l’energia primaria.

Pensiamo, ad esempio, a due edifici riscaldati uno con una caldaia a gas e l’altro con una pompa di calore elettrica. Nel primo caso si consuma gas; nel secondo si utilizzano elettricità e calore prelevato dall’ambiente. Attraverso specifici fattori di conversione, il calcolo riconduce questi diversi contributi a un unico valore, considerando anche l’energia necessaria a monte per estrarre e trasportare il gas oppure per produrre e distribuire l’elettricità.

L’energia primaria viene poi suddivisa in una quota rinnovabile e una non rinnovabile. Per assegnare la classe si utilizza quest’ultima, perché permette di valutare quanto l’edificio dipende da fonti energetiche che non si rigenerano nel tempo. La quota rinnovabile viene comunque calcolata separatamente: il calore prelevato dall’ambiente da una pompa di calore o l’elettricità prodotta da un impianto fotovoltaico possono ridurre la quantità di energia non rinnovabile necessaria.

Maggiore è il contributo delle fonti rinnovabili, minore può essere l’indice EPgl,nren calcolato e più alta può essere la classe energetica

Per assegnare la classe, la prestazione dell’immobile viene confrontata con quella di un edificio di riferimento avente la stessa geometria, ubicazione, orientamento e destinazione d’uso, ma caratteristiche termiche e impiantistiche prestabilite. Da questo confronto vengono ricavate le soglie di tutte le classi energetiche, secondo le Linee guida nazionali per l’APE.

L’APE non coincide quindi con la lettura delle bollette. I consumi reali dipendono dal numero degli occupanti, dagli orari di utilizzo, dalle temperature impostate e dalle abitudini quotidiane. La certificazione utilizza condizioni standard proprio per limitare l’effetto di queste variabili e rendere il confronto più omogeneo.

Cosa influenza la classe energetica?

La classe deriva dall’interazione tra involucro, impianti e fonti energetiche utilizzate.

Pareti, copertura, pavimenti, serramenti e ponti termici incidono sulla quantità di energia necessaria per riscaldare o raffrescare gli ambienti. Il calcolo tiene conto anche della zona climatica, dell’orientamento, dell’esposizione solare e della geometria dell’edificio.

Un ruolo altrettanto importante è svolto dagli impianti. Efficienza del generatore, sistema di distribuzione, terminali, regolazione e temperature di esercizio possono modificare sensibilmente il risultato. Anche il vettore energetico utilizzato incide, perché la classe è determinata sulla base dell’energia primaria non rinnovabile e non soltanto dell’energia finale consumata.

Contribuiscono, inoltre, le fonti rinnovabili prodotte e utilizzate all’interno dell’edificio, come il fotovoltaico e il solare termico, e le tecnologie ad alta efficienza, tra cui le pompe di calore ad aria o geotermiche.

Quanto cambiano i consumi tra una classe e l’altra?

Non esiste un valore di consumo valido per tutti gli edifici appartenenti alla stessa classe. Un’abitazione in classe D a Milano e una in classe D a Palermo possono avere indici, fabbisogni e costi di gestione differenti. Anche due immobili della stessa città possono presentare risultati diversi in base alla superficie, alla forma, all’esposizione, agli impianti e ai servizi energetici presenti.

Passare dalla classe E alla D non corrisponde quindi automaticamente alla stessa percentuale di risparmio in ogni edificio. Inoltre, il valore riportato nell’APE è espresso in energia primaria non rinnovabile, mentre la bolletta dipende dall’energia effettivamente acquistata e dal suo prezzo.

In generale, una classe migliore indica una minore richiesta di energia primaria non rinnovabile rispetto al riferimento utilizzato nel calcolo. Può accompagnarsi a consumi più contenuti, ma la classe energetica, da sola, non certifica né il costo delle bollette né il livello di comfort interno.

Quando si sta valutando un intervento, è quindi necessario approfondire il comportamento reale dell’edificio attraverso un’analisi specifica.

Come migliorare la propria classe energetica?

Per salire di classe bisogna prima individuare le principali cause di inefficienza. Non esiste un intervento valido indistintamente per ogni edificio e la semplice installazione di una tecnologia non garantisce automaticamente il risultato desiderato.

Negli edifici molto disperdenti può essere prioritario intervenire sull’isolamento delle pareti, della copertura o dei solai, correggere i ponti termici e valutare la sostituzione dei serramenti. Ridurre il fabbisogno permette anche di dimensionare impianti più piccoli e di farli lavorare in condizioni più efficienti.

In altri casi può essere più conveniente sostituire un generatore datato con una pompa di calore, anche geotermica, migliorare la distribuzione o installare terminali adatti a lavorare a temperature più basse. Fotovoltaico e sistemi di regolazione evoluti possono completare l’intervento.

I sistemi di accumulo elettrico non rientrano nel calcolo dell’APE e non incidono direttamente sulla classe energetica.

La scelta dovrebbe quindi mettere insieme involucro, impianti, costi, risparmi attesi, incentivi disponibili e compatibilità tra le diverse soluzioni. In alcuni edifici è conveniente intervenire in modo integrato; in altri è più realistico programmare gli interventi per fasi, senza compromettere le scelte successive.

La classe può rappresentare un obiettivo utile all’interno di una riqualificazione, da affiancare ad altri criteri progettuali come priorità, comfort, costi e fattibilità degli interventi.

Classe energetica e valore dell’immobile

La prestazione energetica sta assumendo un peso crescente anche nel mercato immobiliare. Un edificio efficiente può offrire costi di gestione più contenuti, una minore esposizione alle variazioni dei prezzi dell’energia e una maggiore attrattività per acquirenti e locatari.

Uno studio pubblicato dalla Banca d’Italia, basato su circa 2,5 milioni di annunci immobiliari raccolti tra il 2018 e il 2022, ha stimato che, a parità delle altre caratteristiche osservabili, il prezzo richiesto per le abitazioni in classe A sia in media circa il 25% più alto rispetto a quello delle abitazioni meno efficienti.

Questo non significa che una riqualificazione aumenti automaticamente il valore di mercato del 25%. Lo stesso studio evidenzia differenze molto ampie tra province e zone climatiche. Posizione, superficie, stato di conservazione, distribuzione degli spazi e andamento del mercato locale restano determinanti.

La classe energetica è quindi uno degli elementi che contribuiscono al valore dell’immobile, non una valutazione economica completa.

Quando l’APE è obbligatorio?

Salvo le esclusioni previste dalla normativa, l’APE è richiesto per gli edifici di nuova costruzione e al termine di una ristrutturazione importante. È inoltre necessario in caso di vendita, trasferimento a titolo oneroso o nuova locazione di un edificio o di un’unità immobiliare.

Il proprietario deve mettere il documento a disposizione del potenziale acquirente o del nuovo locatario fin dall’avvio delle trattative. Le informazioni sulla prestazione e sulla classe energetica devono comparire anche negli annunci commerciali di vendita o locazione, come previsto dall’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005.

La validità massima dell’APE è di dieci anni, ma è subordinata al rispetto degli obblighi di controllo dell’efficienza energetica degli impianti. Il documento deve inoltre essere aggiornato quando una ristrutturazione o una riqualificazione modifica la classe energetica dell’edificio.

L’APE va quindi letto per quello che è: una certificazione standardizzata della prestazione energetica dell’edificio e, nei casi previsti, un adempimento normativo. Non sostituisce una diagnosi energetica o uno studio di fattibilità, necessari per individuare gli interventi realmente convenienti valutando costi, risparmi, compatibilità e tempi di ritorno.

RED accompagna privati, aziende e professionisti nelle scelte di riqualificazione attraverso analisi tecniche basate sui dati e indipendenti dai fornitori. Il punto di partenza non è proporre un impianto standard, ma comprendere come funziona l’edificio e individuare la soluzione più adatta alle sue caratteristiche e alle esigenze di chi lo utilizza.

Per una prima valutazione dedicata alle abitazioni è disponibile anche SIRES, il simulatore gratuito sviluppato da RED per confrontare interventi, costi, benefici e tempi di ritorno. Non sostituisce l’APE o uno studio di fattibilità, ma aiuta a capire da dove può essere utile iniziare.